Si vous avez lu ces derniers mois qu'« il suffit désormais d'un tiers de la copropriété pour installer des panneaux solaires », on ne vous a dit qu'une demi-vérité. Cette majorité du tiers n'a rien de nouveau : elle figure depuis des années dans la Ley de Propiedad Horizontal, la loi espagnole sur la copropriété. Ce qui a changé le 21 mars 2026, avec la publication du Real Decreto-ley 7/2026 au BOE (le Journal officiel espagnol), est tout autre chose — plus discret et, selon les cas, bien plus utile pour vous.
Nous avons lu le texte des articles, pas le communiqué de presse. Voici ce qu'il dit, petits caractères compris.
Ce que dit aujourd'hui la Ley de Propiedad Horizontal
L'article 17.1 est désormais rédigé ainsi :
« L'installation des infrastructures communes d'accès aux services de télécommunication […], ou l'adaptation de celles qui existent, ainsi que l'installation de systèmes communs ou privatifs de valorisation des énergies renouvelables, y compris l'aérothermie et la géothermie, ou des infrastructures nécessaires pour accéder à de nouvelles fournitures énergétiques collectives, peut être décidée, à la demande de tout copropriétaire, par un tiers des membres de la copropriété représentant à leur tour un tiers des quotes-parts. »
La majorité allégée — un tiers des copropriétaires représentant aussi un tiers des quotes-parts — existait déjà pour les systèmes communs de valorisation des énergies renouvelables. Ce que 2026 a ajouté, ce sont trois choses :
- Les systèmes privatifs, et non plus seulement les systèmes communs.
- L'aérothermie et la géothermie, expressément citées.
- Les infrastructures nécessaires pour accéder à de nouvelles fournitures énergétiques collectives.
Pourquoi le « privatif » est le changement qui compte
Imaginez le cas le plus courant dans un immeuble : un copropriétaire veut des panneaux pour son appartement, et non une installation partagée par toute la copropriété. Le matériel est à lui, la production est à lui, la facture qui baisse est la sienne. Mais il a besoin d'utiliser une partie commune — la toiture — et de faire passer des câbles par les parties communes.
Jusqu'en mars, la rédaction parlait de « systèmes communs », et c'est là que commençait la discussion : quelle majorité faut-il pour autoriser une installation privative sur le toit de tout le monde ? Chaque syndic avait son interprétation et chaque assemblée, sa dispute. Désormais, l'article couvre lui-même l'hypothèse : installation privative de valorisation des énergies renouvelables, décidée à la demande de tout copropriétaire avec ce tiers et ce tiers.
Cela dit, et pour ne pas vendre du vent : ce n'est pas un chèque en blanc. Il s'agit toujours d'une décision d'assemblée, qu'il faut convoquer et consigner au procès-verbal ; il faut toujours respecter le règlement de copropriété, ne pas endommager les parties communes ni occuper la toiture d'une manière qui empêche les autres de l'utiliser ; et il est prudent de mettre par écrit qui entretient quoi et ce qui se passe si le copropriétaire vend son appartement. La loi vous donne la majorité ; elle ne vous dispense pas de bien faire les choses.
L'autre changement : de 2 à 5 kilomètres
Le même décret-loi a modifié le Real Decreto 244/2019, celui qui réglemente l'autoconsommation. L'installation reste considérée comme proche si elle se trouve à moins de 500 mètres, et cette hypothèse est ajoutée :
« Est également considérée comme installation de production proche des points de consommation et associée via le réseau toute installation de production qui, employant une technologie photovoltaïque ou éolienne d'une puissance allant jusqu'à 5 MW, est raccordée au consommateur ou aux consommateurs par les lignes de transport ou de distribution, à condition que celles-ci se trouvent à une distance inférieure à 5 000 mètres des consommateurs associés. À cet effet, on retiendra la distance entre les équipements de comptage, en projection orthogonale sur plan. »
Trois détails à ne pas perdre de vue : la distance se mesure entre les équipements de comptage et en projection sur plan — ce n'est pas la distance qu'affiche le GPS par la route ; la limite de puissance est de 5 MW ; et la technologie doit être photovoltaïque ou éolienne.
Si ce scénario précis vous intéresse — deux logements voisins partageant une installation —, nous le développons entièrement dans Autoconsommation collective entre 2 logements à moins de 5 km.
Les petits caractères que presque personne ne raconte
La même réforme a réécrit le point 5 de l'article 4 du RD 244/2019, et il y figure trois règles qui, en pratique, conditionnent beaucoup de choses :
- Vous ne pouvez pas relever de deux modalités d'autoconsommation à la fois. La seule exception admise est de combiner une autoconsommation individuelle sans injection du surplus avec une autoconsommation par installations proches via le réseau.
- Quand l'autoconsommation se fait via le réseau, elle doit nécessairement être avec injection du surplus.
- En autoconsommation collective, tout changement de modalité doit être effectué par tous les consommateurs participants en même temps. Un seul ne peut pas basculer de son côté vers une autre modalité.
C'est cette dernière règle qui surprend le plus souvent dans une copropriété : entrer dans un partage collectif est une décision de groupe, et en sortir ou en changer aussi.
Le « gestionnaire d'autoconsommation »
La Ley del Sector Eléctrico, la loi espagnole sur le secteur électrique, crée une figure nouvelle. La définition légale est brève :
« Les gestionnaires d'autoconsommation, à savoir les personnes physiques ou morales qui représentent les intérêts des consommateurs associés à une autoconsommation, sur autorisation de ceux-ci, en accomplissant en leur nom les démarches nécessaires à son bon fonctionnement. »
Autrement dit : quelqu'un que les participants autorisent à faire les démarches en leur nom — la paperasse d'une autoconsommation collective avec six voisins et trois fournisseurs d'électricité différents est précisément la raison pour laquelle beaucoup de projets restent au stade de la discussion de comptoir.
Soyons honnêtes sur ce qui n'existe pas encore : la figure est créée dans la loi, mais son développement réglementaire, s'il arrive, passera par un arrêté ministériel. Aujourd'hui, c'est un cadre, pas une procédure aboutie. Quiconque vous promet que « votre gestionnaire d'autoconsommation règle tout » va plus vite que le BOE.
Et le volet fiscal, qui expire cette année
Le même décret-loi a créé une déduction à l'IRPF (l'impôt sur le revenu espagnol) pour les installations réalisées entre le 1er janvier et le 31 décembre 2026 :
- 10 % des sommes payées si vous installez dans un bien dont vous êtes propriétaire. Cela peut inclure les systèmes de stockage.
- 20 % pour les propriétaires de logements situés dans des immeubles à usage principalement résidentiel où l'installation a été réalisée pendant cette période.
- Base maximale : 5 000 € par an. Une même installation n'ouvre pas droit aux deux déductions à la fois.
Et les conditions qui font que beaucoup de gens la perdent sans s'en rendre compte :
- Il faut payer par carte, virement, chèque nominatif ou versement sur compte. Ce qui est payé en espèces n'ouvre pas droit à déduction, sans exception.
- Les subventions publiques sont déduites, qu'elles aient été reçues ou accordées par décision définitive.
- La déduction s'applique à l'exercice au cours duquel l'installation s'achève, qui ne peut être postérieur à 2026.
- Il faut disposer des autorisations et permis, en particulier du Certificado de Instalaciones Eléctricas (CIE, le certificat d'installation électrique espagnol).
- Elle ne s'applique pas si l'installation est affectée à une activité économique ; et si vous l'y affectez ensuite, vous perdez la déduction pratiquée.
Nous ne sommes pas conseillers fiscaux et ceci n'est pas un conseil : c'est ce que dit le BOE, résumé. Votre conseiller a le dernier mot sur votre déclaration.
Ce que nous ferions si vous viviez dans un immeuble
- Regardez d'abord le toit, pas la loi. Surface utile, orientation, ombres de la cage d'ascenseur, par où descendrait le câblage jusqu'à votre tableau électrique. Si le toit ne convient pas, la majorité du tiers ne vous sert pas à grand-chose.
- Décidez : privatif ou collectif. Votre installation sur la toiture commune, ce n'est pas la même chose qu'un partage entre plusieurs voisins avec des coefficients. La seconde option répartit le coût, mais aussi les démarches et les accords.
- Présentez à l'assemblée un projet, pas une idée. Avec la puissance, l'emplacement, le cheminement des câbles, l'entretien et qui paie quoi. Les accords se brisent sur ce qui n'a pas été écrit.
- Bouclez la paperasse avant la fin 2026 si vous voulez la déduction : l'installation doit être terminée cette année, avec son CIE.
Si vous en êtes là, nous étudions votre cas et nous vous disons franchement si votre toiture convient ou non — y compris quand la réponse est que cela ne vaut pas la peine.
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Sources : Real Decreto-ley 7/2026 du 20 mars (BOE nº 71 du 21 mars 2026) ; Ley 49/1960 sur la copropriété, article 17.1 dans sa rédaction en vigueur ; Real Decreto 244/2019, articles 3 et 4, après la modification opérée par la quatorzième disposition finale dudit décret-loi.