Si has leído estos meses que «ahora basta un tercio de la comunidad para instalar placas solares», te han contado media verdad. Esa mayoría de un tercio no es nueva: lleva años en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que cambió el 21 de marzo de 2026, con la publicación del Real Decreto-ley 7/2026 en el BOE, es otra cosa —más discreta y, según el caso, bastante más útil para ti—.
Nos hemos leído el articulado, no la nota de prensa. Esto es lo que dice, con sus letras pequeñas.
Qué dice hoy la Ley de Propiedad Horizontal
El artículo 17.1 quedó así:
«La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación […], o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, incluyendo la aerotermia y geotermia, o de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.»
La mayoría reforzada a la baja —un tercio de propietarios que sean a su vez un tercio de cuotas— ya estaba ahí para los sistemas comunes de aprovechamiento de energías renovables. Lo que se ha añadido en 2026 son tres cosas:
- Los sistemas privativos, no solo los comunes.
- La aerotermia y la geotermia, citadas expresamente.
- Las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.
Por qué el «privativo» es el cambio que importa
Imagina el caso más común en un bloque: un vecino quiere placas para su piso, no una instalación compartida por toda la comunidad. El equipo es suyo, la producción es suya, la factura que baja es la suya. Pero necesita usar un elemento común —la cubierta— y pasar cableado por zonas comunes.
Hasta marzo, la redacción hablaba de «sistemas comunes», y ahí empezaba la discusión: ¿qué mayoría hace falta para autorizar una instalación privativa sobre el tejado de todos? Cada administrador tenía su criterio y cada junta, su bronca. Ahora el propio artículo cubre el supuesto: instalación privativa de aprovechamiento de energías renovables, acordada a petición de cualquier propietario con ese tercio y tercio.
Dicho esto, y para no vender humo: esto no es un cheque en blanco. Sigue siendo un acuerdo de junta, hay que convocarlo y documentarlo en acta, sigue habiendo que respetar los estatutos, no dañar elementos comunes ni ocupar la cubierta de forma que impida el uso de los demás, y conviene dejar por escrito quién mantiene qué y qué pasa si el vecino vende el piso. La ley te da la mayoría; no te ahorra hacer bien las cosas.
El otro cambio: de 2 a 5 kilómetros
El mismo real decreto tocó el Real Decreto 244/2019, el que regula el autoconsumo. La instalación sigue considerándose próxima si está a menos de 500 metros, y se añade este supuesto:
«También tendrá la consideración de instalación de producción próxima a las de consumo y asociada a través de la red, aquella instalación de generación que empleando tecnología fotovoltaica o eólica con una potencia de hasta 5 MW, esta se conecte al consumidor o consumidores a través de las líneas de transporte o distribución y siempre que estas se encuentren a una distancia inferior a 5.000 metros de los consumidores asociados. A tal efecto se tomará la distancia entre los equipos de medida en su proyección ortogonal en planta.»
Tres detalles que conviene no perder de vista: la distancia se mide entre equipos de medida y en proyección sobre plano —no es la distancia que marca el navegador por carretera—; el límite de potencia es de 5 MW; y la tecnología ha de ser fotovoltaica o eólica.
Si te interesa ese escenario concreto —dos viviendas cercanas compartiendo una instalación—, lo desarrollamos entero en Autoconsumo compartido entre 2 viviendas a menos de 5 km.
La letra pequeña que casi nadie cuenta
En la misma reforma se reescribió el apartado 5 del artículo 4 del RD 244/2019, y ahí hay tres reglas que en la práctica condicionan bastante:
- No puedes estar en dos modalidades de autoconsumo a la vez. La única excepción admitida es combinar un autoconsumo individual sin excedentes con un autoconsumo mediante instalaciones próximas a través de la red.
- Cuando el autoconsumo es a través de la red, tiene que ser necesariamente con excedentes.
- En autoconsumo colectivo, si se cambia de modalidad, el cambio deben hacerlo todos los consumidores participantes a la vez. Uno solo no puede salirse por su cuenta a otra modalidad.
Esa última regla es la que suele sorprender en una comunidad: entrar en un reparto colectivo es una decisión de grupo, y salir o cambiar también.
El «gestor de autoconsumo»
La Ley del Sector Eléctrico incorpora una figura nueva. La definición legal es corta:
«Los gestores de autoconsumo, que son las personas físicas o jurídicas que representan los intereses de los consumidores asociados a un autoconsumo, mediante la autorización por parte de estos, realizando a su nombre las gestiones necesarias para su buen funcionamiento.»
Es decir: alguien a quien los participantes autorizan para hacer los trámites en su nombre —el papeleo de un autoconsumo compartido con seis vecinos y tres comercializadoras distintas es exactamente el motivo por el que muchos proyectos se quedan en la reunión del bar—.
Seamos honestos con lo que aún no existe: la figura está creada en la ley, pero su desarrollo reglamentario, si llega, vendrá por orden ministerial. Hoy es un marco, no un procedimiento cerrado. Cualquiera que te prometa que «tu gestor de autoconsumo lo resuelve todo» va por delante del BOE.
Y la parte fiscal, que caduca este año
El mismo real decreto creó una deducción en el IRPF para instalaciones hechas entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2026:
- 10 % de lo pagado si instalas en un inmueble de tu propiedad. Puede incluir sistemas de almacenamiento.
- 20 % para propietarios de viviendas en edificios de uso predominantemente residencial en los que se haya hecho la instalación durante ese período.
- Base máxima: 5.000 € anuales. Una misma instalación no da derecho a las dos deducciones a la vez.
Y las condiciones que hacen que mucha gente la pierda sin enterarse:
- Hay que pagar por tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en cuenta. Lo pagado en efectivo no deduce, sin excepciones.
- Se descuentan las subvenciones públicas recibidas o concedidas por resolución definitiva.
- La deducción se aplica en el ejercicio en que finaliza la instalación, que no puede ser posterior a 2026.
- Hay que tener las autorizaciones y permisos, en particular el Certificado de Instalaciones Eléctricas (CIE).
- No aplica si la instalación está afecta a una actividad económica; y si la afectas después, pierdes la deducción practicada.
No somos asesores fiscales y esto no es asesoramiento: es lo que dice el BOE, resumido. Tu gestoría tiene la última palabra sobre tu declaración.
Qué haríamos nosotros si vivieras en un bloque
- Mira primero el tejado, no la ley. Superficie útil, orientación, sombras de la caja de ascensor, por dónde bajaría el cableado hasta tu cuadro. Si el tejado no da, la mayoría de un tercio te sirve de poco.
- Decide privativo o colectivo. No es lo mismo tu instalación en la cubierta común que un reparto entre varios vecinos con coeficientes. La segunda opción reparte coste, pero también trámite y acuerdos.
- Lleva a la junta un proyecto, no una idea. Con potencia, ubicación, recorrido de cableado, mantenimiento y quién paga qué. Los acuerdos se rompen por lo que no se escribió.
- Cierra el papeleo dentro de 2026 si quieres la deducción: la instalación tiene que estar terminada este año, con su CIE.
Si estás en ese punto, te lo estudiamos y te decimos con franqueza si tu cubierta da o no da —también cuando la respuesta es que no compensa—.
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Fuentes: Real Decreto-ley 7/2026, de 20 de marzo (BOE núm. 71, de 21 de marzo de 2026); Ley 49/1960, de propiedad horizontal, artículo 17.1 en su redacción vigente; Real Decreto 244/2019, artículos 3 y 4, tras la modificación operada por la disposición final decimocuarta del citado real decreto-ley.
