Hebt u de afgelopen maanden gelezen dat «een derde van de vereniging nu genoeg is om zonnepanelen te plaatsen», dan hebt u de halve waarheid gehoord. Die meerderheid van een derde is niet nieuw: die staat al jaren in de Ley de Propiedad Horizontal, de Spaanse appartementswet. Wat er op 21/03/2026 veranderde, met de publicatie van Real Decreto-ley 7/2026 in het BOE (het Spaanse staatsblad), is iets anders — onopvallender en, afhankelijk van uw situatie, een stuk nuttiger voor u.
Wij hebben de wetsartikelen gelezen, niet het persbericht. Dit is wat er staat, kleine lettertjes en al.
Wat de Ley de Propiedad Horizontal vandaag zegt
Artikel 17.1 luidt nu zo:
«De aanleg van gemeenschappelijke infrastructuur voor toegang tot telecommunicatiediensten […], of de aanpassing van bestaande infrastructuur, alsook de aanleg van gemeenschappelijke of privatieve systemen voor de benutting van hernieuwbare energie, met inbegrip van aerothermie en geothermie, of van de infrastructuur die nodig is om toegang te krijgen tot nieuwe collectieve energieleveringen, kan op verzoek van iedere eigenaar worden besloten door een derde van de leden van de vereniging die tegelijk een derde van de aandelen in de gemeenschap vertegenwoordigen.»
Die verlaagde versterkte meerderheid — een derde van de eigenaars die tegelijk een derde van de aandelen vertegenwoordigen — gold al voor gemeenschappelijke systemen voor de benutting van hernieuwbare energie. Wat er in 2026 is bijgekomen, zijn drie dingen:
- De privatieve systemen, niet alleen de gemeenschappelijke.
- Aerothermie en geothermie, uitdrukkelijk genoemd.
- De infrastructuur die nodig is om toegang te krijgen tot nieuwe collectieve energieleveringen.
Waarom het «privatieve» de verandering is die telt
Stel u het meest voorkomende geval in een flatgebouw voor: een bewoner wil panelen voor zijn eigen appartement, geen installatie die de hele vereniging deelt. De apparatuur is van hem, de opbrengst is van hem, de factuur die daalt is de zijne. Maar hij moet wel een gemeenschappelijk deel gebruiken — het dak — en bekabeling door gemeenschappelijke ruimten trekken.
Tot maart sprak de tekst over «gemeenschappelijke systemen», en daar begon de discussie: welke meerderheid is er nodig om een privatieve installatie op het dak van iedereen goed te keuren? Elke beheerder had zijn eigen criterium en elke vergadering haar eigen ruzie. Nu dekt het artikel zelf dat geval: een privatieve installatie voor de benutting van hernieuwbare energie, op verzoek van iedere eigenaar besloten met dat derde en derde.
Dat gezegd hebbende, en om geen lucht te verkopen: dit is geen blanco cheque. Het blijft een besluit van de vergadering, dat moet worden bijeengeroepen en in de notulen vastgelegd; de statuten blijven gelden; u mag geen gemeenschappelijke delen beschadigen en het dak niet zo in beslag nemen dat de anderen het niet meer kunnen gebruiken; en het is verstandig zwart op wit te zetten wie wat onderhoudt en wat er gebeurt als de bewoner zijn appartement verkoopt. De wet geeft u de meerderheid; ze bespaart u niet de moeite om het goed te doen.
De andere wijziging: van 2 naar 5 kilometer
Datzelfde koninklijk besluit raakte ook Real Decreto 244/2019, de regeling voor zelfverbruik. Een installatie geldt nog steeds als nabijgelegen als ze binnen 500 meter ligt, en daar komt dit geval bij:
«Eveneens wordt als productie-installatie die zich dicht bij de verbruikslocaties bevindt en via het net daarmee is verbonden aangemerkt: iedere opwekinstallatie die met fotovoltaïsche of windtechnologie tot een vermogen van 5 MW via de transport- of distributielijnen op de verbruiker of verbruikers is aangesloten, mits die lijnen zich op minder dan 5.000 meter van de aangesloten verbruikers bevinden. Daarbij wordt de afstand genomen tussen de meetinrichtingen in hun orthogonale projectie op het horizontale vlak.»
Drie details om niet uit het oog te verliezen: de afstand wordt tussen de meetinrichtingen gemeten en in projectie op het platte vlak — het is niet de afstand die uw navigatie over de weg aangeeft; de vermogensgrens is 5 MW; en de technologie moet fotovoltaïsch of wind zijn.
Interesseert dat specifieke scenario u — twee woningen dicht bij elkaar die één installatie delen —, dan werken we het volledig uit in Gedeeld zelfverbruik tussen 2 woningen op minder dan 5 km.
De kleine lettertjes die bijna niemand vertelt
Bij dezelfde hervorming is lid 5 van artikel 4 van RD 244/2019 herschreven, en daar staan drie regels die in de praktijk aardig wat bepalen:
- U kunt niet in twee vormen van zelfverbruik tegelijk zitten. De enige toegestane uitzondering is individueel zelfverbruik zonder injectie combineren met zelfverbruik via nabijgelegen installaties over het net.
- Loopt het zelfverbruik via het net, dan moet het noodzakelijkerwijs mét injectie zijn.
- Bij collectief zelfverbruik moeten alle deelnemende verbruikers tegelijk overstappen als er van vorm wordt gewisseld. Eén enkele deelnemer kan niet op eigen houtje naar een andere vorm vertrekken.
Die laatste regel verrast doorgaans in een vereniging: instappen in een collectieve verdeling is een groepsbesluit, en eruit stappen of wisselen ook.
De «gestor de autoconsumo»
De Ley del Sector Eléctrico, de Spaanse elektriciteitswet, voert een nieuwe figuur in. De wettelijke definitie is kort:
«De beheerders van zelfverbruik zijn de natuurlijke of rechtspersonen die de belangen behartigen van de verbruikers die aan een zelfverbruik zijn verbonden, daartoe door hen gemachtigd, en die namens hen de handelingen verrichten die nodig zijn voor de goede werking ervan.»
Oftewel: iemand die de deelnemers machtigen om de formaliteiten namens hen af te handelen — de papierwinkel van een gedeeld zelfverbruik met zes buren en drie verschillende energieleveranciers is precies de reden waarom veel projecten blijven steken bij het gesprek in de kroeg.
Laten we eerlijk zijn over wat er nog niet is: de figuur staat in de wet, maar de uitvoeringsregels komen, als ze komen, bij ministerieel besluit. Vandaag is het een kader, geen afgeronde procedure. Wie u belooft dat «uw gestor de autoconsumo alles oplost», loopt op het BOE vooruit.
En het fiscale deel, dat dit jaar vervalt
Datzelfde koninklijk besluit schiep een aftrek in de IRPF, de Spaanse inkomstenbelasting, voor installaties die worden uitgevoerd tussen 01/01/2026 en 31/12/2026:
- 10% van het betaalde bedrag als u installeert in een pand dat van u is. Daar mogen opslagsystemen bij horen.
- 20% voor eigenaars van woningen in overwegend residentiële gebouwen waar in die periode de installatie is uitgevoerd.
- Maximale grondslag: € 5.000 per jaar. Eén en dezelfde installatie geeft geen recht op beide aftrekken tegelijk.
En de voorwaarden waardoor veel mensen de aftrek verspelen zonder het door te hebben:
- U moet betalen met kaart, overschrijving, cheque op naam of storting op rekening. Wat contant is betaald, geeft geen aftrek, zonder uitzondering.
- Ontvangen of bij definitief besluit toegekende overheidssubsidies gaan eraf.
- De aftrek geldt in het belastingjaar waarin de installatie wordt afgerond, en dat mag niet later zijn dan 2026.
- U moet de vergunningen en toestemmingen hebben, in het bijzonder het Certificado de Instalaciones Eléctricas (CIE), het Spaanse certificaat van de elektrische installatie.
- De aftrek geldt niet als de installatie aan een economische activiteit is toegewezen; wijst u haar later alsnog toe, dan verliest u de al toegepaste aftrek.
Wij zijn geen belastingadviseurs en dit is geen advies: het is wat het BOE zegt, samengevat. Uw administratiekantoor heeft het laatste woord over uw aangifte.
Wat wij zouden doen als u in een flatgebouw woonde
- Kijk eerst naar het dak, niet naar de wet. Bruikbaar oppervlak, oriëntatie, schaduw van het liftmachinehuis, waar de bekabeling naar uw meterkast zou lopen. Als het dak niets oplevert, hebt u weinig aan een meerderheid van een derde.
- Kies tussen privatief en collectief. Uw eigen installatie op het gemeenschappelijke dak is iets anders dan een verdeling over meerdere bewoners met verdeelsleutels. De tweede optie deelt de kosten, maar ook de formaliteiten en de afspraken.
- Neem een project mee naar de vergadering, geen idee. Met vermogen, plaats, kabeltracé, onderhoud en wie wat betaalt. Afspraken sneuvelen op wat er niet is opgeschreven.
- Rond de papieren binnen 2026 af als u de aftrek wilt: de installatie moet dit jaar klaar zijn, mét haar CIE.
Staat u op dat punt, dan bekijken we het voor u en zeggen we u eerlijk of uw dak wat oplevert of niet — ook als het antwoord is dat het zich niet terugverdient.
Vraag uw vrijblijvende studie aan · of schrijf ons via WhatsApp · 692 22 97 13
Bronnen: Real Decreto-ley 7/2026 van 20/03/2026 (BOE nr. 71 van 21/03/2026); Ley 49/1960 op de propiedad horizontal, artikel 17.1 in de geldende redactie; Real Decreto 244/2019, artikelen 3 en 4, na de wijziging bij de veertiende slotbepaling van genoemd koninklijk wetsbesluit.