Bastava già un terzo dei condomini: cosa è cambiato davvero a marzo per mettere i pannelli sul suo edificio

Se in questi mesi ha letto che «ora basta un terzo del condominio per installare i pannelli solari», le hanno raccontato una mezza verità. Quella maggioranza di un terzo non è nuova: è da anni nella Ley de Propiedad Horizontal, la legge spagnola sul condominio. Quello che è cambiato il 21/03/2026, con la pubblicazione del Real Decreto-ley 7/2026 nel BOE (la Gazzetta Ufficiale spagnola), è un'altra cosa —più discreta e, a seconda dei casi, parecchio più utile per lei—.

Ci siamo letti il testo degli articoli, non il comunicato stampa. Ecco cosa dice, con le sue clausole in piccolo.

Cosa dice oggi la Ley de Propiedad Horizontal

L'articolo 17.1 è rimasto formulato così:

«L'installazione delle infrastrutture comuni per l'accesso ai servizi di telecomunicazione […], o l'adeguamento di quelle esistenti, così come l'installazione di sistemi comuni o privativi di sfruttamento di energie rinnovabili, compresi l'aerotermia e la geotermia, o delle infrastrutture necessarie per accedere a nuove forniture energetiche collettive, potrà essere deliberata, su richiesta di qualsiasi proprietario, da un terzo dei componenti del condominio che rappresentino, a loro volta, un terzo delle quote millesimali di partecipazione.»

La maggioranza ridotta —un terzo dei proprietari che siano a loro volta un terzo dei millesimi— c'era già per i sistemi comuni di sfruttamento delle energie rinnovabili. Quello che è stato aggiunto nel 2026 sono tre cose:

• I sistemi privativi, non solo quelli comuni.
• L'aerotermia e la geotermia, citate espressamente.
• Le infrastrutture necessarie per accedere a nuove forniture energetiche collettive.

Perché il «privativo» è il cambiamento che conta

Immagini il caso più frequente in un palazzo: un condomino vuole i pannelli per il suo appartamento, non un impianto condiviso da tutto il condominio. L'impianto è suo, la produzione è sua, la bolletta che scende è la sua. Ma ha bisogno di usare una parte comune —il tetto— e di far passare i cavi per le zone comuni.

Fino a marzo il testo parlava di «sistemi comuni», e lì cominciava la discussione: che maggioranza serve per autorizzare un impianto privativo sul tetto di tutti? Ogni amministratore aveva il suo criterio e ogni assemblea la sua lite. Ora è l'articolo stesso a coprire l'ipotesi: impianto privativo di sfruttamento di energie rinnovabili, deliberato su richiesta di qualsiasi proprietario con quel terzo e terzo.

Detto questo, e senza vendere fumo: non è un assegno in bianco. Resta una delibera assembleare, va convocata e messa a verbale, restano da rispettare il regolamento di condominio, l'obbligo di non danneggiare le parti comuni e di non occupare il tetto in modo da impedirne l'uso agli altri, e conviene mettere per iscritto chi fa la manutenzione di cosa e cosa succede se il condomino vende l'appartamento. La legge le dà la maggioranza; non le risparmia di fare le cose per bene.

L'altro cambiamento: da 2 a 5 chilometri

Lo stesso real decreto ha toccato il Real Decreto 244/2019, quello che regola l'autoconsumo. L'impianto continua a essere considerato vicino se si trova a meno di 500 metri, e si aggiunge questa ipotesi:

«Sarà parimenti considerato impianto di produzione vicino a quelli di consumo e associato attraverso la rete quell'impianto di generazione che, impiegando tecnologia fotovoltaica o eolica con una potenza fino a 5 MW, si colleghi al consumatore o ai consumatori attraverso le linee di trasmissione o distribuzione, e sempre che queste si trovino a una distanza inferiore a 5.000 metri dai consumatori associati. A tal fine si prenderà la distanza tra i contatori nella loro proiezione ortogonale in pianta.»

Tre dettagli da non perdere di vista: la distanza si misura tra i contatori e in proiezione sulla pianta —non è la distanza che le segna il navigatore su strada—; il limite di potenza è di 5 MW; e la tecnologia dev'essere fotovoltaica o eolica.

Se le interessa proprio questo scenario —due abitazioni vicine che condividono un impianto—, lo sviluppiamo per intero in Autoconsumo collettivo tra 2 abitazioni a meno di 5 km.

Le clausole in piccolo che quasi nessuno racconta

Nella stessa riforma è stato riscritto il comma 5 dell'articolo 4 del RD 244/2019, e lì ci sono tre regole che nella pratica pesano parecchio:

• Non può stare in due modalità di autoconsumo contemporaneamente. L'unica eccezione ammessa è combinare un autoconsumo individuale senza immissione in rete con un autoconsumo tramite impianti vicini attraverso la rete.
• Quando l'autoconsumo avviene attraverso la rete, dev'essere necessariamente con immissione in rete.
• Nell'autoconsumo collettivo, se si cambia modalità, il cambio devono farlo tutti i consumatori partecipanti insieme. Uno solo non può passare a un'altra modalità per conto suo.

È l'ultima regola quella che di solito sorprende in un condominio: entrare in un riparto collettivo è una decisione di gruppo, e uscirne o cambiarlo lo è altrettanto.

Il «gestor de autoconsumo»

La Ley del Sector Eléctrico, la legge spagnola sul settore elettrico, introduce una figura nuova. La definizione di legge è breve:

«I gestori di autoconsumo, ossia le persone fisiche o giuridiche che rappresentano gli interessi dei consumatori associati a un autoconsumo, previa autorizzazione da parte di questi, svolgendo in loro nome le pratiche necessarie al suo buon funzionamento.»

In pratica: qualcuno che i partecipanti autorizzano a sbrigare le pratiche a loro nome —la burocrazia di un autoconsumo collettivo con sei condomini e tre fornitori diversi è esattamente il motivo per cui molti progetti si fermano alla chiacchierata al bar—.

Siamo onesti su quello che ancora non esiste: la figura è creata dalla legge, ma il suo regolamento attuativo, se arriverà, verrà per decreto ministeriale. Oggi è una cornice, non una procedura chiusa. Chiunque le prometta che «il suo gestor de autoconsumo risolve tutto» corre più veloce del BOE.

E la parte fiscale, che scade quest'anno

Lo stesso real decreto ha creato una detrazione nell'IRPF —l'imposta spagnola sul reddito delle persone fisiche— per gli impianti realizzati tra il 01/01/2026 e il 31/12/2026:

• 10 % di quanto pagato se installa su un immobile di sua proprietà. Può includere i sistemi di accumulo.
• 20 % per i proprietari di abitazioni in edifici a uso prevalentemente residenziale nei quali l'impianto sia stato realizzato in quel periodo.
• Base massima: 5.000 € annui. Uno stesso impianto non dà diritto a entrambe le detrazioni insieme.

E le condizioni per cui in molti la perdono senza accorgersene:

• Bisogna pagare con carta, bonifico, assegno non trasferibile o versamento in conto. Quanto pagato in contanti non si detrae, senza eccezioni.
• Si scontano gli incentivi pubblici ricevuti o concessi con provvedimento definitivo.
• La detrazione si applica nell'esercizio in cui si conclude l'impianto, che non può essere successivo al 2026.
• Bisogna avere autorizzazioni e permessi, in particolare il Certificado de Instalaciones Eléctricas (CIE), la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico spagnola.
• Non si applica se l'impianto è destinato a un'attività economica; e se lo destina a tale uso in un secondo momento, perde la detrazione già fruita.

Non siamo consulenti fiscali e questo non è un parere professionale: è quello che dice il BOE, riassunto. L'ultima parola sulla sua dichiarazione ce l'ha il suo commercialista.

Cosa faremmo noi se lei vivesse in un condominio

1. Guardi prima il tetto, non la legge. Superficie utile, orientamento, ombre del vano ascensore, da dove scenderebbero i cavi fino al suo quadro. Se il tetto non dà, la maggioranza di un terzo le serve a poco.
2. Decida se privativo o collettivo. Un impianto suo sul tetto comune non è la stessa cosa di un riparto tra più condomini con i relativi coefficienti. La seconda opzione divide il costo, ma anche le pratiche e gli accordi.
3. Porti in assemblea un progetto, non un'idea. Con potenza, collocazione, percorso dei cavi, manutenzione e chi paga cosa. Gli accordi si rompono su quello che non è stato messo per iscritto.
4. Chiuda le pratiche entro il 2026 se vuole la detrazione: l'impianto dev'essere terminato quest'anno, con il suo CIE.

Se si trova a questo punto, glielo studiamo e le diciamo con franchezza se il suo tetto dà o non dà —anche quando la risposta è che non conviene—.

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Fonti: Real Decreto-ley 7/2026, del 20/03/2026 (BOE n. 71, del 21/03/2026); Ley 49/1960, de propiedad horizontal, articolo 17.1 nella sua formulazione vigente; Real Decreto 244/2019, articoli 3 e 4, dopo la modifica operata dalla disposizione finale quattordicesima del citato real decreto-ley.