Ein Drittel der Eigentümer reichte schon: Was sich im März wirklich geändert hat, um Solarmodule auf Ihrem Gebäude zu installieren

Wenn Sie in den letzten Monaten gelesen haben, dass «jetzt ein Drittel der Eigentümergemeinschaft ausreicht, um Solarmodule zu installieren», hat man Ihnen die halbe Wahrheit erzählt. Diese Ein-Drittel-Mehrheit ist nicht neu: Sie steht seit Jahren im spanischen Wohnungseigentumsgesetz (Ley de Propiedad Horizontal). Was sich am 21/03/2026 mit der Veröffentlichung des Real Decreto-ley 7/2026 im BOE geändert hat, ist etwas anderes – unauffälliger und, je nach Fall, deutlich nützlicher für Sie.

Wir haben den Gesetzestext gelesen, nicht die Pressemitteilung. Das hier steht drin, samt Kleingedrucktem.

Was das Wohnungseigentumsgesetz heute sagt

Artikel 17.1 lautet nun so:

«Die Errichtung gemeinschaftlicher Infrastrukturen für den Zugang zu Telekommunikationsdiensten […] oder die Anpassung bestehender Infrastrukturen sowie die Errichtung gemeinschaftlicher oder im Sondereigentum stehender Systeme zur Nutzung erneuerbarer Energien, einschließlich Luft- und Erdwärme, oder der Infrastrukturen, die für den Zugang zu neuen kollektiven Energieversorgungen erforderlich sind, kann auf Antrag jedes beliebigen Eigentümers von einem Drittel der Mitglieder der Gemeinschaft beschlossen werden, das zugleich ein Drittel der Miteigentumsanteile repräsentiert.»

Die abgesenkte qualifizierte Mehrheit – ein Drittel der Eigentümer, die zugleich ein Drittel der Anteile halten – galt bereits für gemeinschaftliche Systeme zur Nutzung erneuerbarer Energien. Hinzugekommen sind 2026 drei Dinge:

• Die Systeme im Sondereigentum, nicht nur die gemeinschaftlichen.
• Die Luft- und Erdwärme, ausdrücklich genannt.
• Die Infrastrukturen, die für den Zugang zu neuen kollektiven Energieversorgungen erforderlich sind.

Warum das Sondereigentum die entscheidende Änderung ist

Stellen Sie sich den häufigsten Fall in einem Mehrfamilienhaus vor: Ein Eigentümer möchte Solarmodule für seine Wohnung, keine von der ganzen Gemeinschaft geteilte Anlage. Die Technik gehört ihm, der Ertrag gehört ihm, und die Rechnung, die sinkt, ist seine. Aber er braucht ein gemeinschaftliches Bauteil – das Dach – und muss Kabel durch Gemeinschaftsflächen führen.

Bis März sprach der Text von «gemeinschaftlichen Systemen», und genau dort begann der Streit: Welche Mehrheit ist nötig, um eine Anlage im Sondereigentum auf dem Dach aller zu genehmigen? Jeder Verwalter hatte seine eigene Auffassung und jede Eigentümerversammlung ihren Krach. Jetzt deckt der Artikel selbst diesen Fall ab: Anlage im Sondereigentum zur Nutzung erneuerbarer Energien, beschlossen auf Antrag jedes beliebigen Eigentümers mit diesem Drittel und Drittel.

Trotzdem, damit hier kein Nebel verkauft wird: Das ist kein Freibrief. Es bleibt ein Beschluss der Eigentümerversammlung, er muss einberufen und im Protokoll dokumentiert werden, die Gemeinschaftsordnung ist weiterhin einzuhalten, Gemeinschaftseigentum darf nicht beschädigt und das Dach nicht so belegt werden, dass es die anderen an der Nutzung hindert – und es empfiehlt sich, schriftlich festzuhalten, wer was instand hält und was passiert, wenn der Eigentümer die Wohnung verkauft. Das Gesetz gibt Ihnen die Mehrheit; es erspart Ihnen nicht, die Dinge ordentlich zu machen.

Die andere Änderung: von 2 auf 5 Kilometer

Dasselbe Real Decreto-ley hat das Real Decreto 244/2019 angefasst, das den Eigenverbrauch regelt. Eine Anlage gilt weiterhin als «nah», wenn sie weniger als 500 Meter entfernt ist, und es kommt folgender Fall hinzu:

«Als Erzeugungsanlage, die sich in der Nähe der Verbrauchsstellen befindet und über das Netz mit diesen verbunden ist, gilt auch jene Erzeugungsanlage, die mit Photovoltaik- oder Windtechnologie und einer Leistung von bis zu 5 MW über die Übertragungs- oder Verteilnetze mit dem Verbraucher bzw. den Verbrauchern verbunden ist, sofern diese sich in einer Entfernung von weniger als 5.000 Metern von den zugeordneten Verbrauchern befinden. Hierfür wird die Entfernung zwischen den Messeinrichtungen in ihrer orthogonalen Projektion auf die Grundrissebene zugrunde gelegt.»

Drei Details, die man nicht aus den Augen verlieren sollte: Die Entfernung wird zwischen den Messeinrichtungen und als Projektion auf die Ebene gemessen – es ist nicht die Strecke, die Ihr Navigationsgerät über die Straße anzeigt; die Leistungsgrenze liegt bei 5 MW; und die Technologie muss Photovoltaik oder Wind sein.

Wenn Sie genau dieses Szenario interessiert – zwei nahe beieinander liegende Wohnhäuser, die sich eine Anlage teilen –, haben wir es vollständig in Gemeinschaftlicher Eigenverbrauch zwischen 2 Wohnhäusern in weniger als 5 km Entfernung ausgeführt.

Das Kleingedruckte, das fast niemand erzählt

In derselben Reform wurde Absatz 5 des Artikels 4 des RD 244/2019 neu gefasst, und darin stehen drei Regeln, die in der Praxis einiges bestimmen:

• Sie können nicht gleichzeitig in zwei Eigenverbrauchsmodellen sein. Die einzige zulässige Ausnahme ist die Kombination eines individuellen Eigenverbrauchs ohne Überschusseinspeisung mit einem Eigenverbrauch über nahe gelegene Anlagen via Netz.
• Läuft der Eigenverbrauch über das Netz, muss er zwingend mit Überschusseinspeisung erfolgen.
• Beim kollektiven Eigenverbrauch müssen bei einem Wechsel des Modells alle beteiligten Verbraucher gleichzeitig wechseln. Ein Einzelner kann nicht auf eigene Faust in ein anderes Modell ausscheren.

Diese letzte Regel überrascht in einer Eigentümergemeinschaft meist am meisten: In eine kollektive Aufteilung einzusteigen ist eine Gruppenentscheidung – und auszusteigen oder zu wechseln ebenfalls.

Der «gestor de autoconsumo»

Das spanische Elektrizitätsgesetz führt eine neue Figur ein. Die gesetzliche Definition ist kurz:

«Die gestores de autoconsumo sind natürliche oder juristische Personen, die die Interessen der einem Eigenverbrauch zugeordneten Verbraucher vertreten, indem sie von diesen bevollmächtigt werden und in deren Namen die für das ordnungsgemäße Funktionieren erforderlichen Vorgänge abwickeln.»

Mit anderen Worten: jemand, den die Beteiligten bevollmächtigen, die Formalitäten in ihrem Namen zu erledigen – der Papierkram eines gemeinschaftlichen Eigenverbrauchs mit sechs Nachbarn und drei verschiedenen Stromanbietern ist exakt der Grund, warum viele Projekte beim Treffen in der Bar stecken bleiben.

Seien wir ehrlich in Bezug auf das, was es noch nicht gibt: Die Figur ist im Gesetz geschaffen, ihre Ausgestaltung per Verordnung wird aber, wenn sie kommt, per Ministerialerlass erfolgen. Heute ist das ein Rahmen, kein abgeschlossenes Verfahren. Wer Ihnen verspricht, dass «Ihr gestor de autoconsumo alles regelt», ist dem BOE voraus.

Und der steuerliche Teil, der dieses Jahr ausläuft

Dasselbe Real Decreto-ley hat einen Abzug in der IRPF (spanische Einkommensteuer) für Anlagen geschaffen, die zwischen dem 01/01/2026 und dem 31/12/2026 errichtet werden:

• 10 % der gezahlten Beträge, wenn Sie in einer Immobilie in Ihrem Eigentum installieren. Kann Speichersysteme einschließen.
• 20 % für Eigentümer von Wohnungen in überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden, in denen die Anlage in diesem Zeitraum errichtet wurde.
• Höchstbemessungsgrundlage: 5.000 € pro Jahr. Ein und dieselbe Anlage berechtigt nicht zu beiden Abzügen zugleich.

Und die Bedingungen, an denen viele den Abzug verlieren, ohne es zu merken:

• Es muss per Karte, Überweisung, Namensscheck oder Bareinzahlung auf ein Konto gezahlt werden. Bar gezahlte Beträge sind nicht abzugsfähig, ohne Ausnahme.
• Erhaltene oder durch endgültigen Bescheid bewilligte öffentliche Förderungen werden abgezogen.
• Der Abzug gilt für das Steuerjahr, in dem die Anlage fertiggestellt wird, und das darf nicht nach 2026 liegen.
• Sie brauchen die Genehmigungen und Erlaubnisse, insbesondere das Certificado de Instalaciones Eléctricas (CIE, elektrische Abnahmebescheinigung).
• Der Abzug gilt nicht, wenn die Anlage einer wirtschaftlichen Tätigkeit zugeordnet ist; ordnen Sie sie nachträglich zu, verlieren Sie den bereits geltend gemachten Abzug.

Wir sind keine Steuerberater, und das hier ist keine Beratung: Es ist das, was im BOE steht, zusammengefasst. Über Ihre Steuererklärung entscheidet Ihr Steuerbüro.

Was wir tun würden, wenn Sie in einem Mehrfamilienhaus wohnten

1. Schauen Sie zuerst aufs Dach, nicht ins Gesetz. Nutzbare Fläche, Ausrichtung, Verschattung durch den Aufzugsschacht, wo die Kabel bis zu Ihrem Verteiler laufen würden. Wenn das Dach nichts hergibt, nützt Ihnen die Ein-Drittel-Mehrheit wenig.
2. Entscheiden Sie: Sondereigentum oder kollektiv. Ihre eigene Anlage auf dem Gemeinschaftsdach ist etwas anderes als eine Aufteilung unter mehreren Nachbarn mit Verteilungsschlüsseln. Die zweite Variante teilt die Kosten – aber auch den Papierkram und die nötigen Absprachen.
3. Bringen Sie ein Projekt in die Eigentümerversammlung, keine Idee. Mit Leistung, Standort, Kabelführung, Wartung und der Frage, wer was zahlt. Beschlüsse scheitern an dem, was nicht aufgeschrieben wurde.
4. Bringen Sie den Papierkram noch 2026 zum Abschluss, wenn Sie den Abzug wollen: Die Anlage muss dieses Jahr fertig sein, samt CIE.

Wenn Sie an diesem Punkt stehen, prüfen wir das für Sie und sagen Ihnen offen, ob Ihr Dach etwas hergibt oder nicht – auch dann, wenn die Antwort lautet, dass es sich nicht lohnt.

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Quellen: Real Decreto-ley 7/2026 vom 20/03/2026 (BOE Nr. 71 vom 21/03/2026); Ley 49/1960 über das Wohnungseigentum, Artikel 17.1 in der geltenden Fassung; Real Decreto 244/2019, Artikel 3 und 4, nach der Änderung durch die vierzehnte Schlussbestimmung des genannten Real Decreto-ley.