Если в последние месяцы Вы читали, что «теперь достаточно трети сообщества собственников, чтобы поставить солнечные панели», Вам рассказали полуправду. Это большинство в одну треть не новое: оно годами прописано в Ley de Propiedad Horizontal, испанском законе о горизонтальной собственности. То, что изменилось 21.03.2026 с публикацией Real Decreto-ley 7/2026 в BOE (официальном бюллетене Испании), — другое: тише и, в зависимости от случая, куда полезнее для Вас.
Мы читали текст статей, а не пресс-релиз. Вот что там сказано, с мелким шрифтом.
Что сегодня говорит Ley de Propiedad Horizontal
Статья 17.1 сформулирована так:
«Установка общей инфраструктуры доступа к услугам электросвязи […], или приспособление существующей, а также установка общих или индивидуальных систем использования возобновляемой энергии, включая аэротермию и геотермию, или инфраструктуры, необходимой для доступа к новым коллективным энергетическим поставкам, может быть одобрена по запросу любого собственника одной третью состава сообщества, представляющей, в свою очередь, одну треть долей участия.»
Сниженное большинство — треть собственников, которые одновременно составляют треть долей, — уже действовало для общих систем использования возобновляемой энергии. В 2026 году добавили три вещи:
- Системы индивидуальные (privativas), а не только общие.
- Аэротермию и геотермию, названные прямо.
- Инфраструктуру, необходимую для доступа к новым коллективным энергетическим поставкам.
Почему «индивидуальное» — изменение, которое имеет значение
Представьте самый частый случай в многоквартирном доме: сосед хочет панели для своей квартиры, а не общую установку всего сообщества. Установка его, выработка его, снижающийся счёт — его. Но ему нужно использовать общее имущество — крышу — и провести кабели по общим зонам.
До марта текст говорил о «общих системах», и здесь начинался спор: какое большинство нужно, чтобы разрешить индивидуальную установку на общей крыше? У каждого управляющего был свой критерий, у каждого собрания — своя ссора. Теперь сама статья покрывает этот случай: индивидуальная система использования возобновляемой энергии, одобряемая по запросу любого собственника той самой третью и третью.
Сказав это и не продавая дым: это не бланковый чек. Остаётся решение собрания, его нужно созвать и занести в протокол, остаются устав сообщества, обязанность не вредить общему имуществу и не занимать крышу так, чтобы мешать другим, и стоит письменно зафиксировать, кто обслуживает что и что будет, если сосед продаст квартиру. Закон даёт Вам большинство; он не избавляет от того, чтобы сделать всё как следует.
Другое изменение: с 2 до 5 километров
Тот же королевский декрет затронул Real Decreto 244/2019, который регулирует собственное потребление. Установка по-прежнему считается близкой, если находится менее чем в 500 метрах, и добавляется такой случай:
«Также считается установкой выработки, близкой к установкам потребления и связанной через сеть, та генерирующая установка, которая, используя фотоэлектрическую или ветровую технологию мощностью до 5 МВт, подключается к потребителю или потребителям через линии передачи или распределения, при условии что они находятся на расстоянии менее 5.000 метров от присоединённых потребителей. Для этого берётся расстояние между счётчиками в ортогональной проекции на план.»
Три детали, которые нельзя упускать: расстояние измеряется между счётчиками и в проекции на план — это не то расстояние, которое показывает навигатор по дороге; предел мощности — 5 МВт; технология должна быть фотоэлектрической или ветровой.
Если Вас интересует именно этот сценарий — два близких жилья, делящих установку, — мы разбираем его полностью в статье Совместное потребление двух домов в пределах 5 км.
Мелкий шрифт, о котором почти никто не рассказывает
В той же реформе переписан пункт 5 статьи 4 RD 244/2019, и там три правила, которые на практике весят много:
- Нельзя одновременно находиться в двух режимах собственного потребления. Единственное допущенное исключение — сочетать индивидуальное собственное потребление без отдачи в сеть с собственным потреблением через близкие установки через сеть.
- Когда собственное потребление идёт через сеть, оно обязательно должно быть с отдачей в сеть.
- В коллективном собственном потреблении смена режима должна быть сделана всеми участвующими потребителями вместе. Один человек не может перейти в другой режим сам по себе.
Именно последнее правило обычно удивляет в сообществе собственников: войти в коллективное распределение — групповое решение, и выйти или изменить его — тоже.
«Gestor de autoconsumo»
Ley del Sector Eléctrico, испанский закон об электроэнергетическом секторе, вводит новую фигуру. Законное определение короткое:
«Управляющие собственным потреблением, то есть физические или юридические лица, которые представляют интересы потребителей, присоединённых к собственному потреблению, по их уполномочию, выполняя от их имени процедуры, необходимые для его надлежащей работы.»
На практике: кто-то, кого участники уполномочивают вести дела от их имени — бюрократия коллективного собственного потребления с шестью соседями и тремя разными поставщиками как раз та причина, по которой многие проекты останавливаются на разговоре в баре.
Честно о том, чего ещё нет: фигура создана законом, но её исполнительный регламент, если появится, придёт министерским декретом. Сегодня это рамка, а не закрытая процедура. Кто обещает Вам, что «Ваш gestor de autoconsumo решит всё», бежит быстрее BOE.
И налоговая часть, которая истекает в этом году
Тот же королевский декрет создал вычет в IRPF — испанском подоходном налоге физических лиц — для установок, выполненных с 01.01.2026 по 31.12.2026:
- 10 % от уплаченного, если устанавливаете на принадлежащей Вам недвижимости. Можно включить системы накопления.
- 20 % для собственников жилья в зданиях преимущественно жилого назначения, в которых установка выполнена в этот период.
- Максимальная база: 5.000 € в год. Одна и та же установка не даёт права на оба вычета сразу.
И условия, из-за которых многие теряют вычет, не заметив:
- Нужно платить картой, переводом, именным чеком или взносом на счёт. Уплаченное наличными не вычитается, без исключений.
- Вычитаются государственные субсидии, полученные или предоставленные окончательным решением.
- Вычет применяется в том налоговом году, в котором установка завершена, и это не может быть позже 2026 года.
- Нужны разрешения, в частности Certificado de Instalaciones Eléctricas (CIE) — испанский сертификат соответствия электроустановки.
- Не применяется, если установка предназначена для экономической деятельности; и если Вы потом направите её на такое использование, уже полученный вычет теряете.
Мы не налоговые консультанты, и это не профессиональное заключение: это то, что говорит BOE, в сжатом виде. Последнее слово по Вашей декларации — у Вашего gestoría. Подробнее: вычет 10 % в 2026 году без CIE ничего не даёт и 40 % или 60 %.
Что сделали бы мы, если бы Вы жили в многоквартирном доме
- Сначала смотрите на крышу, а не на закон. Полезная площадь, ориентация, тени шахты лифта, откуда спускать кабели до Вашего щита. Если крыша не даёт, большинство в одну треть Вам мало поможет.
- Решите: индивидуальная или коллективная. Ваша установка на общей крыше — не то же самое, что распределение между несколькими соседями с коэффициентами. Второй вариант делит стоимость, но также процедуры и соглашения.
- Несите на собрание проект, а не идею. С мощностью, размещением, трассой кабелей, обслуживанием и тем, кто за что платит. Соглашения ломаются на том, что не записали.
- Закройте оформление в 2026 году, если хотите вычет: установка должна быть завершена в этом году, со своим CIE.
Если Вы на этом этапе, мы изучим объект и честно скажем, даёт крыша или нет — даже когда ответ в том, что это невыгодно.
Запросите расчёт без обязательств · или напишите в WhatsApp · 692 22 97 13 · Панели · Калькулятор
Источники: Real Decreto-ley 7/2026 от 20.03.2026 (BOE № 71 от 21.03.2026); Ley 49/1960 de propiedad horizontal, статья 17.1 в действующей редакции; Real Decreto 244/2019, статьи 3 и 4, после изменения заключительным положением четырнадцатым указанного королевского декрета-закона.